相続登記申請の義務化

不動産登記法が一部改正され、『相続登記』の申請が令和6年4月1日から義務化されました。その内容に少し触れたいと思います。

■相続登記とは?

相続登記とは、不動産を相続した際に、前の所有者の名義を新しい所有者の名義に変更する手続きの事です。例えばご自身の実父が亡くなり、実父の住んでいた土地と建物を相続した場合、実父名義の土地と建物を相続人であるご自身の名義に変更する必要があります。この手続きを「相続登記」といいます。

■相続登記義務化の経緯

これまで相続登記は義務ではなく任意でした。登記の手続きには手間や費用がかかるなどの理由によって登記が変更されずに所有者が以前のままという土地や建物が増加していきました。それらがさらに長い年月をかけ、相続されつづけ、最終的には登記簿を見ても所有者がわからない「所有者不明土地」が全国で増加しました。

その結果、その土地や建物が適切な管理がされず放置され、周辺の環境を大きく悪化させることになり、社会問題となっています。また、何代も相続が繰り返され、登記簿上の所有者が「ひいおじいさんのさらにお父さんの…」なんて事になると、登記の所有者を変更するために莫大な時間と費用が必要となり、土地の売買ができなくなったりと弊害がでてきます。

こういった問題を解決するため、不動産登記法が改正され、相続登記が義務化されることになりました。

■相続登記義務化の要点

相続登記のタイミング

相続登記をしなければいけない期間が決められています。

『相続したことを知った日から3年以内』と定められました。これは令和6年4月1日以降に不動産を相続した場合ですが、令和6年4月1日より前に相続が発生していた場合は令和6年4月1日から3年以内に相続登記をする必要があります。つまり、法改正以前の相続についてもこの新しい義務が適用されるということです。

相続登記を行わないと…

相続登記義務化に反して相続登記をしないで放置した場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。（※正当な理由なく義務に違反した場合）

※正当な理由とは

①相続登記の義務に係る相続について、相続人が極めて多数に上り、かつ、戸籍関係書類等の収集や他の相続人の把握等に多くの時間を要する場合

②相続登記の義務に係る相続について、遺言の有効性や遺産の範囲等が相続人等の間で争われているために相続不動産の帰属主体が明らかにならない場合

③相続登記の義務を負う者自身に重病その他これに準ずる事情がある場合

④相続登記の義務を負う者が配偶者からの暴力の防止及び被害者の保護等に関する法律（平成13年法律第31号）第1条第2項に規定する被害者その他これに準ずる者であり、その生命・心身に危害が及ぶおそれがある状態にあって避難を余儀なくされている場合

⑤相続登記の義務を負う者が経済的に困窮しているために、登記の申請を行うために要する費用を負担する能力がない場合

となります。これに当てはまらない限り相続登記義務に違反すると10万円以下の過料が科される可能性があります。

■相続登記を放置するデメリット

不動産の所有者が不明確に…

何代にもわたって相続登記をせずに放置をすると、推定相続人が増え、その土地が誰がどのくらいの持分で…という事が不明確になってしまいます。そうなると登記の専門家（司法書士など）でも名義を変更するのが困難になります。また司法書士の登記手続きに係る費用も莫大になる事が予想されます。

不動産が売却・活用が困難に…

登記簿の名義がそのままですと、土地の売却が非常に困難になります。買主側としては土地名義人が不明瞭な場合、いろいろなリスクを想定し売買契約を避ける事が多くなります。またアパート建築をして土地を活用しようとする際にも、アパート建築業者などは所有者が明確でないことを理由に消極的になるでしょう。

担保設定ができない

所有者が明確でない土地に建物を建築し金融機関の融資を受ける際、金融機関はその土地を担保物件として受け入れないことがあります。

最後に

当社でもお客様の登記簿を拝見する機会は多いですが、名義変更されていない土地や建物が意外に多い事に気づきます。登記は放置すればするほど、より複雑に、より手続きが高額になる傾向にありますので、早めのお手続きをお薦めいたします。

当社は司法書士や弁護士とも連携をとることも可能ですので、お気軽にご相談ください。