建物を解体すると税金が上がる!?

いずれ解体を…と考えていらっしゃる方もそうで無い方も一度は耳にした事があるかもしれません。「建物を解体し、更地にすると税金が上がる」という話を。これはどういう事なのかを簡単にお伝えします。

税金の種類

税金には種類があって、一般的に不動産にかかる税金は下記となります。

建築物にかかる税金（固定資産税・都市計画税）

これは建物の価値に対して係る税金で、その建物の評価額は、総務省が定めた土地や家屋を評価する指標である「固定資産評価基準」を元に各自治体が決めます。通常はこの固定資産税評価額に税率をかけて税額が決まります。それに加え、建物の所在地が「市街化区域」に指定されている場合は、「都市計画税」も課税されることとなります。

土地にかかる税金（固定資産税・都市計画税）

土地も建築物同様に土地の評価額によって税額が決定し課税されます。こちらも同様に「固定資産税」及び場所によっては「都市計画税」が課税されることとなります。

解体すると税金があがる仕組み

土地と家にはそれぞれ税金がかかります。「では、家を解体したら家の税金がなくなるから税金が安くなるんじゃないの?」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。実はそう簡単な問題ではなくて、下記に記載する仕組みで税金があがることがあります。

◇住宅用地の特例措置

住宅用地には課税標準の特例措置がもうけられており、税額がきまる毎年1月1日時点で家が建っている土地は、下記の通りもともと税金が軽減されています。

小規模住宅用地

住宅用地で、住宅1戸につき200㎡までの部分は固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1に税負担が軽減されています。

一般住宅用地

上記に加え、200㎡を超える部分は、固定資産税が3分の1、都市計画税が3分の2に税負担が軽減されています。

◇税金があがるのではなくもとに戻る

建物を解体すると税金があがる仕組みは、解体して最初の1月1日を更地の状態でむかえると、家が建っていない土地の評価、つまり、住宅用地の特例措置が適用されない土地となり、税金が上がるという仕組みです。「税金があがる」というより、「税金が元通りになる」というのが正解かもしれません。建物の税金が無くなる代わりに、安くなってた土地の税金が元に戻るという事です。実際にどれくらい税金があがるのか?に関しては各自治体に事前に問い合わせる事をお薦めします。市町村には負担調整措置という制度があり、税金がゆるやかにあがるよう調整されたり、しばらくの間税額を据え置いたりといった措置が講じられる場合もあるので、そちらも含めて自治体に問い合わせしてみてください。実際の税額UPは３～４倍程度が多いそうです。

税金に対しての対策

国民の義務である納税から逃れる術はありませんが、ちょっとした工夫で納税額を減らす方法もないわけではありません。

例えば、土地を売却する方法です。これは、土地の売却が決まった時点で解体をして更地の状態で売却します（更地渡し）。この方法ですと解体後税金があがる前に第三者に売却する事になりますので、税金を軽減できます。ただし、「更地渡し」の土地は、更地状態の土地より売却がしにくい事があります（買主が更地の姿を想像しにくく買う決定に影響がでる事がある）ので少し注意が必要です。

あとは期限付きですが、1月1日時点で税金が決定するため、1月1日を過ぎてから解体して更地にした場合、翌年の1月1日までは建物が建ってる状態の税金となりますので、最大で約1年間は課税標準の特例措置が適用されている状態（税金が軽減されている状態）となります。期限付きではありますが、翌年の1月1日までに土地を売却すれば節税にはなります。

どっちが特?どっちが損?

税金が元に戻り納税額が上がってしまう事を嫌って、なかなか解体に踏み切れない方も沢山いらっしゃいます。そのお気持ちも凄くわかります。ただし…

①解体による土地税額UP＞空き家の管理費＋軽減された税金

②解体による土地税額UP＜空き家がもたらす被害や数年後の解体工事費上昇

空き家に何事もなければ①が特な場合もありますが、もし②のように台風などの自然災害で第三者に被害が生じてしまったり、年々上昇してる解体工事費用の上昇分が税額UP分を上回ってしまったり、と放置することで損をしてしまう例も沢山あります。また、管理されていない空き家には火災保険がかけれない場合も多々ありますので、第三者に被害を生じさせてしまった場合、実費負担となり、場合によっては数千万、数億円なんて損害賠償が生じる可能性もあります。

解体しようかどうしようか悩んでいる方は、さらとち本舗までご相談ください。弊社には損害保険のプロも在籍しており、そういったご相談も賜りますのでお気軽にご相談ください。